Chef haïtienne sacrifie toutes ses économies pour son restaurant : son propriétaire réclame 2,5 millions d’euros pour le conserver

De l’espace brut à une expérience culinaire chaleureuse

En mars 2024, Eva Volmar signe un bail pour un local brut situé au rez-de-chaussée d’un immeuble récent à Brooklyn, avec l’espoir de transformer cet espace en son futur restaurant à succès, La Cachette du Coin. À l’époque, elle voit en cette opportunité la réalisation de son rêve : créer un établissement gastronomique qui marie la cuisine haïtienne de ses origines avec des techniques culinaires françaises haut de gamme, pour offrir une expérience gastronomique raffinée.

Avant cette aventure, Volmar gérait un salon de coiffure et une entreprise d’eau en Haïti, son pays natal, avant de travailler comme infirmière aux États-Unis. Pour lancer son restaurant, cette mère célibataire de deux enfants investit toutes ses économies, plus de 580 000 dollars, pour aménager et meubler le lieu. C’était sa première expérience avec des entrepreneurs et des courtiers en immobilier dans une ville où les démarches administratives et les permis sont complexes.

Une descente aux enfers en quelques mois

Mais, en quelques mois, son rêve commence à s’effondrer. Volmar accuse ses partenaires : agents immobiliers, propriétaire, entrepreneurs et avocat, de ne pas avoir rempli leurs devoirs professionnels, ce qui la laisse sur le carreau avec des dettes et précipite une bataille juridique qui menace l’avenir de son entreprise et de sa famille.

Le 16 juin, elle apparaît devant la cour immobilière pour locataires commerciaux de Brooklyn afin de défendre sa cause, sous l’œil attentif du juge Javier Ortiz. Ce dernier ordonne à toutes les parties de se revoir le 25 août.

Au cœur du litige, une accusation de Volmar concerne une campagne de mauvaise foi menée par son propriétaire, Nigel Boyden, visant à la déposséder de son espace. La propriétaire prétend que Boyden tente de s’emparer du local, une fois que les rénovations effectuées par Volmar ont été achevées, et souhaite le relouer à un nouveau locataire à un prix plus élevé.

Volmar explique que la lutte contre son propriétaire, tout en se lançant dans une entreprise en tant que mère célibataire, a été épuisante. La bataille lui a laissé peu de temps et d’argent pour faire la publicité de son restaurant, ce qui a conduit à ce qu’il reste vide la plupart du temps, jusqu’à ce qu’une influenceuse mystérieuse fasse une visite surprise en mai, propulsant La Cachette du Coin dans la viralité et lui donnant un coup de pouce bienvenu.

“Je vous jure, j’ai traversé l’enfer pour ce restaurant,” confie Volmar. “Cela fait plus d’un an et demi que cela dure. Je ne peux même plus dormir.”

Boyden et son avocat n’ont pas répondu aux messages de commentement concernant l’affaire en cours.

Les difficultés spécifiques aux propriétaires issus des minorités

Saran Nurse, professeure assistante en gestion des affaires et de la gestion publique à l’université Kean, spécialisée dans l’étude des expulsions des petits commerçants dans Brooklyn, souligne que les baux commerciaux sont généralement plus complexes, plus longs et plus coûteux que les baux résidentiels. Les propriétaires peuvent demander aux locataires d’effectuer plus de travaux, comme des rénovations ou des réparations, des aspects qui peuvent être négligés ou mal négociés sans l’aide d’un avocat représentant leurs intérêts.

Elle explique que cela peut être particulièrement difficile pour les jeunes entrepreneurs issus de minorités, qui souvent manquent de réseaux de soutien et de ressources pour mieux comprendre leurs droits ou négocier des conditions favorables. La discrimination systémique dans l’accès au financement et aux termes équitables en matière immobilière aggrave la situation. Volmar raconte que ses demandes de prêt ont été refusées par des banques, qui la considéraient comme une candidate trop récente ou trop risquée.

Transformation d’un espace brut en lieu d’accueil gastronomique

En début 2024, Morris Mishan, courtier immobilier, présente à Volmar un local au rez-de-chaussée au 625 Rogers Avenue, situé dans le quartier en pleine expansion de Prospect Lefferts Gardens, dans un immeuble neuf de six étages. Elle ne voulait pas d’un espace brut avec béton apparent, tuyaux visibles et murs en ciment nu, mais Mishan lui assure qu’il s’agit d’un espace prêt à aménager.

À cette époque, l’immeuble ne possède pas encore de certificat d’occupation, nécessaire à la légalité pour y occuper un espace. La procédure d’obtention prend souvent une année. Sans ce certificat, tous travaux dans le bâtiment étaient en pause.

Le rôle d’un agent immobilier comprend aussi la négociation de conditions de bail avantageuses, par exemple un loyer réduit ou un dépôt de garantie plus faible. Ces négociations aboutissent souvent à une proposition formelle, appelée “fiche de conditions” ou lettre d’intention, que le courtier soumet au propriétaire avant la rédaction du bail.

Dans la liste de Volmar, elle demande quatre mois de garantie et un mois de loyer d’avance. Elle reçoit finalement un bail proposant cinq mois de garantie. Elle paie le montant demandé : 10 000 dollars par mois de loyer, plus cinq mois de garantie, et un mois de loyer en avance, soit 60 000 dollars.

Le bail offre à Volmar six mois de loyer gratuit, une pratique courante pour les locaux nécessitant de lourds travaux d’aménagement, et prévoit aussi une clause standard pour la résolution des éventuels droits de mécanicien dans les 30 jours.

Avec ces défenses, les propriétaires demandent souvent un contrat de location plus long, d’au moins trois à cinq ans. En l’espèce, le bail stipule que le délai commence seulement après que les travaux principaux du propriétaire soient “sont substantiellement terminés” ou à la date où le locataire commence ses activités, selon la première échéance.

Le différend s’envenime avec une hypothèque légale

Lorsque les travaux de rénovation s’achèvent en septembre 2025, Boyden s’attend à ce que Volmar commence à payer son loyer en juillet 2025. Mais cette dernière refuse, estimant que la période de grâce n’a pas encore commencé. Elle voit dans le paiement de loyer une fois que les rénovations de son espace par le propriétaire auront été achevées, conformément à leur accord.

Chacun des deux parties engage avocat et entame une procédure judiciaire. L’été passe sans résolution.

Le 5 novembre, Ed Mishan dépose une hypothèque légale sur l’immeuble, ce que Volmar soupçonne être une manoeuvre orchestrée par Boyden, qui lui aurait demandé de le faire. Mishan lui avoue qu’il a été pressé de la poursuivre en justice. En général, ce genre de droit sert à faire pression pour obtenir des paiements en retard ou non réglés. Mais Volmar affirme avoir déjà versé à Mishan une caution de 250 000 dollars sur un total de 386 000, et un accord verbal prévoyait de payer le reste par versements.

Pourtant, la demande de Mishan porte sur 200 000 dollars, plus 100 000 supplémentaires liés à des ordres de modification, montant dont Volmar ne reconnaît pas la validité et qu’elle dit n’avoir pas reçu de pièces justificatives pour le prouver. Après le dépôt, Mishan suspend ses travaux, laissant le restaurant inachevé.

Le 10 novembre, l’avocat de Boyden, Gregory Skiff, envoie une lettre à Volmar, lui laissant 30 jours pour résoudre le litige en payant intégralement la somme réclamée, faute de quoi il pourrait être expulsée. La question reste en suspens : cette hypothèque a-t-elle été déposée pour récupérer une dette ou comme prétexte pour obtenir une ordonnance d’expulsion ?

Ni Mishan ni Skiff n’ont répondu aux demandes de commentaire par email, et Skiff a refusé de s’entretenir en personne lors d’une audience au tribunal.

Malgré ces revers, Volmar continue la construction en finançant elle-même les travaux restant, et ouvre finalement La Cachette le 19 décembre 2026.

Plus tôt cette année, son avocat de l’époque, Robert Rosman, dépose deux procès : l’un pour faire lever l’hypothèque, l’autre pour faire valoir que Volmar n’a pas violé ses obligations de bail et demander à la justice d’empêcher Boyden de résilier le contrat.

Les dossiers judiciaires révèlent que Rosman a manqué sa première audience. Sans la levée de l’hypothèque, la seconde procédure s’effondre. Le 2 mars, un juge rejette l’injonction de type Yellowstone, qui protège temporairement un bail commercial en cas de litige. Deux semaines plus tard, Boyden dépose une procédure pour faire constater la résiliation du bail.

Par la suite, Volmar embauche le cabinet d’avocats Spodek pour la représenter.

Les obstacles propres aux entrepreneurs issus des minorités

En 2016, la ville de New York adopte la loi contre le harcèlement des locataires commerciaux pour rééquilibrer la relation entre petits entrepreneurs et grands propriétaires immobiliers, souvent accusés de harceler pour déloger tenants, propriétaires et petites entreprises, notamment dans les quartiers en gentrification. Quatre ans plus tard, de nouvelles protections sont introduites avec la Small Business Tenants Law, proposant une assistance juridique gratuite via Small Business Services.

Dans une interview téléphonique, Nurse insiste sur la complexité accrue des baux commerciaux, souvent plus longs et impliquant des montants élevés. Les propriétaires peuvent exiger de leur locataire des travaux de rénovation ou de réparation, soigneusement négociés ou mal compris sans l’aide d’un avocat. La discrimination systémique dans l’accès aux financements et aux termes équitables renforce encore la vulnérabilité des minorités. Volmar raconte que ses demandes de prêt ont été systématiquement refusées par des banques, la considérant comme une entrepreneure trop récente ou risquée.

Une rénovation à la hauteur des ambitions

En début 2024, Morris Mishan, courtier immobilier, présente le local au 625 Rogers Avenue à Volmar. Situé dans un immeuble récent de six étages, il ne veut pas d’un espace brut mais Mishan lui assure qu’il est prêt à aménager. À cette époque, l’immeuble n’a pas encore reçu de certificat d’occupation, une démarche pouvant prendre jusqu’à un an. En l’absence de ce document officiel, tous travaux sont en suspens.

Le rôle d’un courtier inclut aussi la négociation de conditions favorables, notamment un loyer réduit ou un dépôt moins élevé. Sinon, une proposition écrite, une fiche de conditions, est souvent envoyée au propriétaire. Pour Volmar, elle demande un dépôt de garantie de quatre mois et un mois de loyer en avance. Elle paie finalement un loyer de 10 000 dollars, ainsi que la garantie et un mois en avance, totalisant 60 000 dollars.

Le bail comprend aussi une clause accordant à Volmar six mois de loyer gratuit, une pratique courante pour les locaux avec de lourds travaux, ainsi qu’une disposition standard pour régler tout privilège de mécanicien dans les 30 jours. Généralement, pour obtenir ces avantages, les propriétaires demandent des contrats de longue durée, entre trois et cinq ans. La durée du bail démarre seulement lorsque les travaux du propriétaire sont “significativement terminés” ou lorsque le locataire commence à exploiter le lieu, selon ce qui survient en premier.

Un différend aggravé par une hypothèque légale

En septembre 2025, à la fin des travaux, Boyden s’attend à ce que Volmar commence à payer son loyer en juillet, mais la jeune femme refuse, estimant que la période de grâce ne commence que lorsque les travaux de rénovation qu’il doit faire sont terminés. Elle considère que ses obligations de paiement débuteront seulement à partir de ce moment ou lorsqu’elle aura pris possession des locaux.

Chacun des deux parties engage alors des avocats. L’été se déroule sans accord. Le 5 novembre, Mishan dépose une hypothèque légale sur l’immeuble, une démarche que Volmar soupçonne être une manœuvre de Boyden pour la désigner comme prétexte à une procédure d’expulsion. Mishan lui aurait confié qu’il a été poussé à poursuivre en justice. Généralement, ce type de privilège sert à faire pression pour régler des dettes impayées, mais Volmar affirme avoir déjà versé 250 000 dollars en dépôt et avoir un accord verbal pour payer le reste. Mishan réclame toutefois 200 000 dollars, plus 100 000 additionnels liés à des “changements de travaux” qu’elle conteste, ne disposant pas des documents justificatifs. Après le dépôt, Mishan suspend ses travaux, laissant le restaurant inachevé.

Le 10 novembre, l’avocat de Boyden, Gregory Skiff, envoie à Volmar une lettre lui accordant 30 jours pour payer la somme due ou faire face à une expulsion. L’origine de cette hypothèque n’est pas claire : s’agit-il d’un moyen de récupérer une dette ou d’un prétexte pour une expulsion ? Ni Mishan ni Skiff n’ont répondu aux demandes de commentaire. Skiff a également refusé de s’entretenir en personne devant le tribunal.

Malgré ces obstacles, Volmar continue de financer elle-même les travaux restants, finit la rénovation et ouvre officiellement La Cachette en décembre 2026.

Au début de l’année, son ancien avocat, Robert Rosman, dépose deux nouveaux procès : l’un pour faire supprimer l’hypothèque, l’autre pour défendre le non-respect du bail et empêcher Boyden de le résilier.

Les documents montrent que Rosman a raté sa première comparution. Sans la levée de l’hypothèque, la deuxième procédure s’effondre. Le 2 mars, un juge rejette l’injonction de type Yellowstone, qui aurait protégé temporairement le bail. Deux semaines plus tard, Boyden lance une procédure pour faire constater la fin du bail.

Volmar embauche alors le cabinet Spodek pour la représenter. Rosman reste silencieux face à la demande de commentaire par email.

Les défis spécifiques aux entrepreneurs minoritaires

En 2016, la ville de New York approuve une loi contre le harcèlement des locataires commerciaux, visant à équilibrer la relation souvent inégale entre petits entrepreneurs et grands propriétaires, qui ont parfois recours à des pratiques intimidantes pour évincer des locataires, en particulier dans les quartiers en gentrification. Quatre ans plus tard, de nouvelles protections sont introduites avec la Small Business Tenants Law, offrant une assistance juridique gratuite.

Selon Nurse, qui étudie la pression exercée sur ces petites entreprises, les baux commerciaux sont plus longs, plus coûteux et plus complexes que les résidences. Le manque d’accompagnement juridiques et le racisme systémique dans l’accès au crédit contribuent à la vulnérabilité des minorités. Volmar témoigne que les banques lui ont refusé tous ses prêts, soulignant qu’elle était nouvelle dans le secteur et trop risquée.

Une rénovation qui correspond à ses ambitions

En début 2024, Mishan, courtier immobilier, propose à Volmar un local au 625 Rogers Avenue. La jeune femme, qui souhaite un espace prêt à l’emploi, se voit assurer que l’espace est “prêt à commencer les travaux”. Mais à cette période, l’immeuble ne possède pas encore de certificat d’occupation, étape essentielle et long à obtenir en ville. En attendant, les travaux sont en suspens.

Les négociations de bail comprennent aussi des clauses pour négocier un loyer abaissé ou un dépôt de garantie réduit. Après discussion, Volmar paie une caution de cinq mois mais espérait initialement un abattement de six mois suite à la réalisation des travaux par le propriétaire. Elle débourse en tout 60 000 dollars en avance, comprenant un loyer mensuel de 10 000 dollars.

Le bail inclut aussi une clause de six mois de loyer gratuit, souvent accordée pour des travaux lourds, et prévoit une procédure pour régler tout privilège de mécanicien dans les 30 jours. Il est courant aussi que les propriétaires demandent un bail de plusieurs années, difficilement négociable en cas de travaux importants. La durée commence seulement une fois que les travaux du propriétaire sont “sont substantiellement achevés” ou lorsque le locataire commence ses activités, selon la clause d’entrée en vigueur.

L’hypothèque, la dispute et le maintien de l’activité

Avant leur audience du 16 juin, une proposition apparaît. Selon Volmar, elle est venue d’Eddie Mamiye, agent immobilier chez MOD Commercial Real Estate, qui affirme que Boyden serait prêt à vendre le restaurant pour 2,5 millions d’euros, tout en aidant Volmar à obtenir un prêt SBA pour financer l’achat.

Les documents officiels de la ville de New York indiquent que la valeur immobilière au 625 Rogers Avenue est passée de 500 000 dollars en 2018, année d’achat, à 2 millions en 2025, après la rénovation par Volmar. La liste commerciale sur le site de MOD place aussi ce local à 2 millions, en soulignant qu’il s’agit d’un restaurant entièrement rénové.

“Je ne veux pas acheter le restaurant,” précise Volmar. “Je veux juste continuer mon bail.”

Lors de l’audience du 16 juin, le juge Ortiz annonce que l’affaire sera reprise à 10h du matin. Au début, Skiff, avocat de Boyden, et Ralph Franco Jr., représentant de Volmar, expliquent que leur client a proposé de vendre le restaurant à cette dernière. Skiff doute que Volmar ait les fonds pour acheter et évoque l’hypothèque comme obstacle.

Ils se retirent pour négocier dans une salle adjacente, puis reviennent en demandant un délai supplémentaire pour conclure un accord. Le juge Ortiz accepte, et une nouvelle audience est fixée au 25 août.